40 Euro z najmu (lub więcej)
Wydaje się, że temat rekompensaty za koszty odzyskiwania należności jest dosyć prosty – dłużnik opóźnia się z zapłatą i po stronie wierzyciela automatycznie powstaje uprawnienie do żądania zapłaty takiej rekompensaty. Oczywiście zawarta umowa musi stanowić transakcję handlową, zaś jej stronami są podmioty profesjonalnie działające na rynku gospodarczym. Tyle teoria.
Jak się okazuje w praktyce temat rekompensaty potrafi być bardziej skomplikowany.
Dość powiedzieć, że ostatnio roszczeniem o 40 euro musiał zająć się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej!
Zanim przejdę do omówienia sedna problemu i tego, o czym rozstrzygnął Trybunał Sprawiedliwości, to określmy czym jest „transakcja handlowa”.
Jej definicję zawiera art. 4 pkt 1) ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych:
1) transakcja handlowa – umowa, której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi, jeżeli strony, o których mowa w art. 2, zawierają ją w związku z wykonywaną działalnością;
Czy najem jest transakcją handlową?
Pytanie, jakie pojawiło się na tle sporów o żądanie zapłaty rekompensaty, dotyczyło tego czy umowy takie jak najem, dzierżawa czy leasing są umowami kwalifikującymi się do kategorii „świadczenia usług”.
I tak niektóre sądy, jak np. Sąd Okręgowy w Warszawie wskazywał, że takie umowy nie stanowią transakcji handlowej, a więc nie ma do nich zastosowania ustawa o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych.
Sąd Najwyższy w wyroku z 6 sierpnia 2015 r. (V CSK 668/14) wskazał jednak, że przy przyjęciu, iż celem tej ustawy jest szeroka ochrona wierzyciela, pojęcie umów o świadczenie usług obejmuje także umowy o czasowe korzystanie z rzeczy, np. najmu, dzierżawy, które w ścisłym znaczeniu nie są umowami o świadczenie usług.
Z uwagi na rozbieżności w traktowaniu umów o oddanie rzeczy do czasowego korzystania, Sąd Rejonowy w Łodzi na gruncie rozpoznawanej sprawy, skierował pytanie prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości.
Trybunał w wyroku z dnia 9 lipca 2020 r. (sygn. C-199/19) stwierdził, że umowa najmu, w ramach której świadczenie główne polega na odpłatnym oddaniu nieruchomości (bez przeniesienia własności) do korzystania na czas oznaczony lub nieoznaczony, implikuje świadczenie usługi w rozumieniu art. 57 Traktatu o Funkcjonowaniu Unii Europejskiej.
Tym samym umowę najmu lokalu użytkowego, zawartą pomiędzy stronami będącymi przedsiębiorcami, należy uznawać za transakcję handlową w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych.
Od tej pory nie ma już więc miejsca na jakiekolwiek wątpliwości – do umów najmu, dzierżawy czy leasingu stosuje się przepisy o transakcjach handlowych, w tym również uprawnienie do żądania rekompensaty za koszty odzyskiwania należności.
Jaka rekompensata należy się za opóźnienie w płatności czynszu najmu?
Ponieważ czynsz najmu jest świadczeniem okresowym, to zastosowanie znajdzie tu art. 11 ust. 2 ustawy o transakcjach handlowych, zgodnie z którym jeżeli świadczenie pieniężne jest spełniane w częściach, to uprawnienie do rekompensaty przysługuje w stosunku do każdej niezapłaconej w terminie części świadczenia.
Wysokość należnej rekompensaty zależy zaś od wysokości miesięcznego czynszu.
I tak:
- jeżeli wartość świadczenia pieniężnego nie przekracza 5 tys. zł – należy się 40 euro,
- gdy wartość jest wyższa niż 5 tys. zł, ale niższa niż 50 tys. zł – można dochodzić 70 euro,
- natomiast jeżeli wartość świadczenia jest równa lub wyższa od 50 tys. zł – rekompensata wynosi aż 100 euro.
Jeżeli chcesz się dowiedzieć w jaki sposób przelicza się rekompensatę na złotówki – zajrzyj TUTAJ.
O rekompensacie i kwestiach procesowych pisałem zaś TUTAJ.
Gdybyś więc spotkał się kiedyś z zarzutami dłużnika, iż najem to nie świadczenie usług, to możesz spokojnie powołać się na wyrok Trybunału Sprawiedliwości.
Chociaż niestety smutna prawda jest taka, że na niektórych ludzi nawet najlepsze argumenty nie działają.
Wtedy pozostaje już tylko pozew z faktury 😉
Wojciech Jeliński
radca prawny
***
Jak napisać pozew – pytania i odpowiedzi
Na horyzoncie szykuje nam się już tarcza antykryzysowa 3.0, która przyniesie ze sobą uchylenie obecnego zawieszenia terminów procesowych.
W praktyce oznacza to oczywiście „odmrożenie” sądów (chociaż sądy w czasie epidemii nie były tak naprawdę zamrożone, a co najwyżej „schłodzone” ;)) i stopniowe rozpoznawanie spraw, które zdążyły się nagromadzić w ciągu ostatnich dwóch miesięcy [Czytaj dalej…]
Wszystko pięknie ładnie ale jak to jest z drugiej strony patrząc ? Bo w tym przypadku to ja byłem najemcą, wynajmowałem lokal na sklep i wypowiedziałem umowę po 5 latach wynajmu. Lokal oddałem bez zarzutu. A po kilku dniach dostałem pismo z pięciu ostatnich lat i do każdej faktury zapłaconej co prawda przeze mnie po terminie doliczyli mi 40 euro. Było to w sumie około 9000 zł. Czy to nie jest nadużycie ? Bo jakoś w ciągu tych 5 lat nie dostałem takiej informacji dopiero po wypowiedzeniu przeze mnie umowy. Co może istotne to miałem kaucje wpłaconą na początku umowy w podobnej wysokości około 9000 zł
Poszkodowany, czy to jest nadużycie, to zależy od okoliczności sprawy. Pewne jest to, że opóźnienie w spełnieniu świadczenia powoduje to, że po stronie wierzyciela powstaje roszczenie o rekompensatę. Warto pamiętać o tym, że należności te przedawniają się po 3 latach.
Witam,
chciałabym wiedziec: czynsze do wspolnoty można uznac za „transakcje handlową”?
W naszym przypadku mamy doczynienia z czynszami (czyli: zwrotem kosztów wspólnoty), które powinny byc wpłacane do wspólnoty mieszkaniowej (w ktorej jest tylko 12 lokali niemieszkalnych) przez włascicieli lokali usługowych (niemieszkalnych). Wiekszosc z tych włascicieli (bedacymi osobami fizycznymi) płaci z opóźnieniem a nawet od wielu miesiecy wcale nie placi.
Pytanie: Czy mozna wiec stosowac przy opóźnieniach platnosci czynszy spowodowanych przez wlascicieli lokali usługowych bedacymi prywatnymi osobami (osobami fizycznymi) zapisy dotyczace „…opóźnienia w spełnieniu świadczenia powoduje to, że po stronie wierzyciela powstaje roszczenie o rekompensatę….” ????
Jesli nie mozna traktowac tych czynszy jako transakcji handlowych i korzystać z zapisów ustawy (o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych) to jakie metody dyscyplinowania do terminowego uiszczania wpłat czynszowych mozna stosowac?
Jagoda, przede wszystkim należy postawić podstawowe pytanie: czy dana wspólnota mieszkaniowa prowadzi działalność gospodarczą (czyli czy jest przedsiębiorcą)? Jeżeli tak, a po drugiej stronie również występują przedsiębiorca, to wówczas mamy do czynienia z transakcją handlową i można naliczać rekompensatę.
Mam pytanie. Powiedzmy, że jeden miesiąc faktura została opłacona z opóźnieniem. Wynajmującemu należy się zatem te 40 euro. Natomiast każda następna faktura, powiedzmy przez rok, była opłacana w pełnej kwocie i w terminie. Niestety wynajmujący zaliczał otrzymane pieniądze na poczet poprzednich faktur. Tak więc miesiąc w miesiąc, mimo terminowych wpłat, pieniądze zaliczane były za poprzednią fakturę i miesiąc w miesiąc wystawiano kolejne 40 euro. Dla mnie jest to trochę dziwne jeśli mam wyciąg z banku pokazujący pełną, terminową wpłatę po czym dostaję 'karę’ za nie zapłacenie faktury bo wynajmujący zaliczył sobie te pieniądze na poczet czegoś innego.
mat, tutaj zależy to przede wszystkim od tego jakie były tytuły przelewów dokonywanych na rzecz wierzyciela. Jeżeli tytuł dotyczył konkretnej faktury lub czynszu na konkretny miesiąc, to wierzyciel nie mógł rozliczyć tego inaczej. Jeżeli jednak tytuł przelewu nie wskazywał na poczet którego długu zostaje dokonana płatność, to wierzyciel mógł rozliczyć to na poczet długów najdalej wymagalnych i mogła powstać sytuacja, o której piszesz.
Czy zapis o odszkodowaniu musi być ujęty w umowie najmu, czy może być stosowany bezpośrednio z ustawy?
Ania, rozumiem, że chodzi ci o rekompensatę. Te przepisy zawsze stosujemy bezpośrednio, nie trzeba tego regulować w umowie.